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El seguro de rentas en hipotecas inversas. - AbogadosAP - Abogados en Paterna (Valencia)

El seguro de rentas en hipotecas inversas.


En un artículo reciente hablábamos de la hipoteca inversa como producto financiero para los mayores que necesitan un complemento a su pensión. Uno de los riesgos señalados era que el beneficiario sobreviviera al tiempo de amortización calculado al constituir la hipoteca.

En estos casos, el prestatario puede seguir habitando o arrendando su vivienda, ya que mantiene la titularidad y la entidad no puede exigir la deuda hasta su fallecimiento. Sin embargo, dejará de percibir las rentas periódicas, por lo que el instrumento financiero habrá quedado sin efecto y a sus herederos no les quedará más opción que rechazar la herencia o hacerse cargo del débito (eso sí, hasta donde alcance la herencia y sin afectar a su patrimonio personal).

 

El seguro de rentas.

 

Como ya se anticipó en el artículo citado, los bancos ofrecen a menudo un producto adicional para prevenir que, amortizado el crédito pactado, el propietario siga vivo y sus rentas desaparezcan. Este producto es el seguro de rentas, que se paga generalmente por anticipado y garantiza un pago periódico similar al inicial a partir del momento en que se haya amortizado el crédito.

Cabe señalar que este producto apenas se comercializa en la actualidad, dada su escasa popularidad.

 

La abusividad del seguro de rentas.

 

Inmerso en el torbellino de estipulaciones abusivas aparejadas a las hipotecas, el seguro de rentas ha sido también recurrido ante los Tribunales, en busca de tutela. Las Sentencias 395/2016 del Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid, 278/2016 del Juzgado de 1ª Instancia nº 25 de Barcelona y 535/2012 AP Salamanca son algunos ejemplos de ello, forzando a las entidades prestamistas a abonar a los causahabientes de los clientes fallecidos las cuantías no percibidas por éstos.

De nuevo, el pilar jurídico sobre el que se sustentan estos fallos, es la Sentencia de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo, que considera nulas las cláusulas que obliguen a los particulares a abonar gastos de formalización.

 

Incremento de los intereses.

 

Al ser el aval del préstamo la propia vivienda del consumidor, las entidades saben casi con total seguridad que recuperarán la inversión, lo que las lleva a encarecer los intereses. Debe advertirse que los gastos de constitución se incorporan al importe hipotecario. La combinación de estos factores conlleva que los intereses generados sean más elevados de lo habitual.

 

Falta de transparencia y dificultad de entender el producto.

 

A las objeciones habituales, se añade en este producto su complejidad. Nótese que los destinatarios legales de la hipoteca inversa son personas mayores o con alguna discapacidad e, idealmente, con una corta esperanza de vida y/o una reducida capacidad adquisitiva. A fin de cuentas, los factores empleados para calcular la cuantía de la hipoteca son precisamente el valor del inmueble y la esperanza de vida de su propietario.

En este aspecto, la proximidad a la muerte y la previsible dificultad para entender la trascendencia económica del producto, no sólo favorece al banco a la hora de calcular los intereses a exigir, como se anticipó, sino que además dificulta la capacidad del prestatario para entender el producto en general y las consecuencias de su suscripción en particular.

Como ejemplo, la Sentencia AP Salamanca 535/2012: “Ante estas circunstancias, fundamentalmente las de la propia contratante que, como señala la doctrina jurisprudencial antes citada, deben ser también tenidas en cuenta, y máxime en supuestos como el presente, donde, no se olvide, se trata de una persona a 87 años a la que las autoridades administrativas tenían reconocido un grado de minusvalía de nada menos que del 94%, no cabe sino concluir que el presente contrato es nulo por error en el consentimiento”

 

Conclusión: ¿son abusivos los seguros de rentas aparejados a hipotecas inversas?

 

Como se ha expuesto, los contratos de seguros de rentas son nulos en el mismo orden que las restantes cláusulas hipotecarias, cuando se den las condiciones que la doctrina, especialmente en consideración a la Sentencia de 23 de diciembre de 2015, considera como abusivas.

En este producto en concreto, resulta clave inspeccionar la capacidad de contratar del prestatario, y especialmente su capacidad para comprender la complejidad del negocio que le ofrece la entidad. Asimismo, es fundamental que el prestamista haya negociado y explicado cada uno de los productos y condiciones que ofrezca al consumidor.

Aunque, como ya adelantamos, el producto prácticamente ha dejado de comercializarse, lo cierto es que presenta una utilidad: proteger al hipotecante y sus expectativas económicas si, por fortuna, ha sobrevivido al tiempo en que su vivienda queda amortizada. Es por ello que no puede entenderse una nulidad general de la cláusula, que se establece en provecho de ambas partes, y habrá que examinar cada caso concreto para verificar la concurrencia de las condiciones de transparencia y negociación individual que exige la buena fe contractual.

 

Adrián Garzón Ximénez.