A raíz de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo, se han incrementado los asuntos de reclamación de Gastos Hipotecarios, así como las Sentencias favorables a los clientes.

Resumen. Cada vez son más las Sentencias que condenan a los bancos a devolver los gastos de constitución del préstamo hipotecario, en base a jurisprudencia nacional y europea que considera las cláusulas de gastos nulas por abusivas.

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¿Qué son los gastos de constitución del préstamo hipotecario?

Se entienden como tales los gastos de notaría, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados. Estos documentos son exigidos por el banco, ya que le otorga un título ejecutivo especial a la hora de iniciar actuaciones judiciales, pero no tienen ninguna utilidad para el cliente.

Dado este desequilibrio, son cada día más los Jueces y Magistrados que entienden abusivo imponer el pago de los gastos de constitución del préstamo hipotecario a los clientes.

Condiciones Generales de Contratación

Las Condiciones Generales de Contratación son aquellas que vienen previamente estipuladas en un contrato, y que no se negocian individualmente. Son las típicas cláusulas que configuran contratos de mera adhesión, como cuando contratamos líneas telefónicas, servicios bancarios y otros por el estilo.

La legislación de defensa del consumidor y usuario, en desarrollo del mandato recogido en el art. 51 de la Constitución, determina la nulidad de toda cláusula abusiva. En este sentido, la Directiva Comunitaria 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993, señala como abusiva toda cláusula que no haya sido negociada individualmente y suponga un detrimento para el consumidor, así como aquellas redactadas previamente sin dar posibilidad al consumidor de modificarlas.

Actuación judicial frente a los Gastos Hipotecarios.

Cada vez más Sentencias entienden que la Cláusula de Gastos es abusiva, debido al desequilibrio que introduce en el contrato, a favor únicamente de la entidad bancaria. Dado que esta Cláusula no es objeto de pacto individualizado, la solución legal viene a ser la de declararlas nulas por abusivas, con lo que las Sentencias están condenando a los bancos a la devolución de los gastos de constitución (honorarios y gastos suplidos de notaría, aranceles de registradores e impuesto de actos jurídicos documentados) más los intereses legales desde la fecha de su pago.

En este sentido se pronuncia el Juzgado de Primera Instancia de Murcia, con más de 2.100 asuntos de este tipo. Los mismos pronunciamientos pueden rastrearse, a lo largo de las últimas semanas, en Zamora, Tarancón, Palencia,  o Bizkaia.

En Oviedo se han notificado ya 413 Sentencias de unos 1.890 asuntos ingresados. Sólo 3 de estas Sentencias se pronuncian a favor de los bancos.

La condena a devolución de los gastos hipotecarios viene a materializar la jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde diciembre de 2015, basada a su vez en jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, desde enero de 2014.

Por esta deriva de las decisiones judiciales, se hace en estos momentos altamente recomendable acudir a despachos de profesionales para reclamar los gastos hipotecarios en que pueda haberse incurrido.

Las autoridades judiciales han especializado Juzgados y están poniendo grandes esfuerzos en la especialización y formación del personal funcionario, a fin de poder atender el gran volumen de asuntos que están recibiendo por parte de la ciudadanía. Uno de los detonantes que han hecho que el volumen de asuntos se dispare, es la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 en relación con las cláusulas suelo (LINK). Desde entonces, se pretendió especializar un Juzgado de Primera Instancia por provincia, medida que a día de hoy se pone en duda si será suficiente. En Valencia, por ejemplo, el Juzgado especializado lleva presentadas casi 3.000 demandas desde junio.

Jurisprudencia en la materia

La Sentencia 705/2015 señala, en base al art. 89.3 TRLGCU, que no puede atribuirse al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, y recuerda que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación del pago al solicitante del servicio de que se trate, o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación”, siendo que sólo el prestamista tiene interés en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo por obtener así un título ejecutivo especial (517 y 685 LEC y 1875 CC y 2.2 LH).

La situación en Valencia

Aunque el Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Valencia se han pronunciado a favor de la devolución de los gastos hipotecarios, el Juzgado de Primera Instancia 25 bis de Valencia, especializado en estafas bancarias, está siendo más reticente a la devolución de gastos de constitución, no condenándose en todos los casos a la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados viene a gravar los documentos notariales. Lo gestiona cada Comunidad Autónoma, liquidándose mediante modelo 600. El gravamen oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor escriturado. En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, el IAJD tiene un tipo general del 1,5%, que se reduce al 0,1% en caso de familias numerosas o personas con discapacidad física o sensorial en grado de minusvalía igual o superior al 65% o psíquica en grado igual o superior al 33%.

Adrián Garzón Ximénez