La hipoteca inversa es una operación financiera de préstamo, ampliamente utilizada por nuestros mayores cuando, siendo propietarios, necesitan dinero para ingresar en centros sociosanitarios, o en casos en que sus pensiones se quedan cortas para atender a sus necesidades.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Técnicamente, la hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante. La entidad con la que se concierta, en lugar de entregar una suma de dinero de una sola vez, suele realizar disposiciones periódicas, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje a aplicar sobre la tasación del inmueble hipotecado.

Generalmente, la recuperación del crédito dispuesto por la entidad (con intereses, por supuesto), se produce tras el fallecimiento del propietario, momento en que los herederos pueden optar por cancelar la deuda o por que la entidad ejecute la garantía hipotecaria, quedándose con la vivienda. La ventaja radica en que si la entidad termina ejecutando la garantía, el recobro viene limitado a la cuantía que alcance la herencia, sin contagiar el patrimonio personal de los herederos.

El empleo de esta técnica de financiación viene motivado por el gran número de propietarios en nuestro país, el aumento de la longevidad y la falta de expectativas (al menos aparente) de que las pensiones y ayudas públicas puedan asegurar una evolución ascendente de la calidad de vida. Se regula en la D.A. 1ª de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

¿Cómo se constituyen las hipotecas inversas?

La constitución de la hipoteca inversa requiere que concurran una serie de requisitos:

• Que el solicitante y los beneficiarios que pueda designar sean personas con 65 o más años, o afectadas de dependencia, o a quienes se les hay reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
• Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
• Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.

Pueden instrumentarse hipotecas inversas sobre bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante, con menores beneficios o incentivos fiscales.

Sólo pueden concederlas las entidades y establecimientos financieros de crédito, así como las entidades aseguradas autorizadas para operar en España. Además, se les exigen determinadas garantías de transparencia y protección, que incluyen el asesoramiento considerando la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la operación.

¿Qué gastos conlleva una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas conllevan gastos de notaría, registro, asesoría, comisión de apertura y seguro de rentas, añadiéndose a cargo del cliente el coste de tasación íntegro.

Como se ve, los gastos implicados en la operación no son sustancialmente diferentes de los de cualquier otra hipoteca. Sin embargo, deben tenerse en cuenta dos importantes peculiaridades: la primera, que la atribución de los gastos se ajuste a la ley, o terminaremos en un pleito para reclamar los gastos de constitución. La segunda, que este tipo de hipoteca presenta ciertas ventajas fiscales.

En primer lugar, las escrituras públicas que documenten operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación están exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

En segundo lugar, para el cálculo de los honorarios notariales de estas escrituras se aplicarán aranceles de “Documentos sin cuantía”, y para el cálculo de honorarios registrales se aplicarán los aranceles del nº 2 “inscripciones” del Anexo I del RD 1427/1989, con una reducción del 90%.

¿Cuánto dinero puedo solicitar con mi hipoteca inversa?

A la hora de cuantificar el capital que la entidad ofrecerá al solicitante, ésta considerará la edad y esperanza de vida del titular, así como el valor del inmueble. La tasación del mismo se realiza por un tasador independiente, y el solicitante puede presentar una propuesta de tasación, que vinculará a la entidad financiera mientras esté vigente (6 meses), sin perjuicio de que realice las comprobaciones pertinentes.

Sobre el importe de esta tasación, la entidad aplicará un porcentaje, que determinará la cuantía del préstamo. Éste será entregado periódicamente, sin perjuicio de la entrega de un montante inicial.

¿Puedo disponer de mi inmueble mientras está vigente la hipoteca inversa?

Si el bien hipotecado fuera transmitido voluntariamente, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado, salvo que se sustituya la garantía de manera suficiente.

Además, la constitución de la hipoteca inversa no implica la transmisión de la titularidad de la misma, lo cual significa que su propietario podrá habitarlo, alquilarlo o constituir otros derechos reales sobre el mismo.

¿Cómo se cancelan una hipotecas inversas?

Aunque el momento en que la devolución de lo prestado resulta exigible es el del fallecimiento del beneficiario, la hipoteca inversa puede cancelarse en momentos anteriores. Sin embargo, lo habitual es que al fallecimiento del deudor hipotecario o del último beneficiario, si así se estipula en el contrato, los herederos pueden cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonando al acreedor la totalidad de los débitos vencidos más sus intereses. El acreedor no puede exigir compensación por la cancelación.

Si los herederos decidieran no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses (o no pudieran hacerlo), el acreedor sólo puede obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin extenderse al patrimonio personal del heredero.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa muestra ciertos incentivos fiscales (principalmente la exención de tributación por IRPF) respecto a otras formas de financiación, aunque probablemente su principal ventaja sea que se mantiene la titularidad de la vivienda hipotecada. Esto permite, además de seguir haciendo uso de la vivienda (habitándola, arrendándola u otras), que la hipoteca inversa sea una vía de financiación más segura que otras habitualmente empleadas, como la cesión de la vivienda al centro asistencial, que puede verse frustrada por una mala gestión del centro y otras eventualidades.

Además, permite recibir una renta mensual y, en su caso, una cantidad inicial, así como ser canceladas en cualquier momento, lo que les otorga cierta versatilidad.

El riesgo de la operación consiste en que la renta se extinguirá en el momento en que se hayan satisfecho pagos por valor total de la tasación de la vivienda. Para el caso, puede complementarse el préstamo hipotecario con un seguro de rentas vitalicias, por si el deudor sobrevive al plazo de “amortización” del crédito.

Por último, para evitar que se convierta en una venta encubierta en una situación desfavorable del mercado inmobiliario, en muchas ocasiones se acaba tasando a la baja. Esto resulta en un arma de doble filo, pues reduce la cuantía de la pensión a percibir por el hipotecante, pero beneficia a los herederos cuando el mercado se recupera y desean rescatar la vivienda.

Adrián Garzón Ximénez