Durante el puente de diciembre me junté con varios amigos afectados, como tantísimos otros, por una cláusula de gastos en sus hipotecas. Pensaban reclamar al banco, y tras consultar a profesionales, nos aseguraron que recuperarían los gastos hipotecarios. Aunque ya hablamos en su momento de los gastos hipotecarios, la conversación me hizo pensar que sería bueno explicar cómo anda el asunto de la reclamación en Valencia, ya que no es tan sencillo como parece, y es importante contar con asesoramiento jurídico de calidad.

Para  arrojar algo de luz sobre la situación del asunto en Valencia, voy a detallar en qué consiste una reclamación de Gastos Hipotecarios, vinculándome a la Sentencia 705/2015, que contiene la doctrina aplicable según el Tribunal Supremo, y las diferentes Sentencias que han ido demandando en estos asuntos de la Audiencia Provincial de Valencia.

 

Abusividad de las cláusulas de gastos.

 

Comentamos en su momento que las cláusulas de atribución indiscriminada de los gastos de constitución de la hipoteca al prestatario son nulas por abusivas atendiendo a la legislación vigente, y así lo recoge la STS 705/2015, tras la cual se incrementó el número de reclamaciones por este concepto.

No desgranaré la articulación legal concreta ya que concurren numerosas previsiones (principalmente de la legislación civil, procesal y de defensa de consumidores y usuarios) que permiten entender la nulidad de estas cláusulas por diversas razones legales.

Sin embargo, sí cabe señalar que la naturaleza de las normas infringidas conlleva que la nulidad de estas cláusulas lo es de pleno derecho, por lo que no se sujeta al plazo de prescripción de 4 años, como frecuentemente trata de alegar la defensa de las entidades bancarias.

La consecuencia de la nulidad de una cláusula contractual según nuestro ordenamiento jurídico es que ésta se tenga por no puesta, y que las partes se reintegren lo entregado en su virtud, con frutos e intereses (1.303 CC). El contrato se mantendrá en lo no anulado, siempre que sea posible.

 

Situación actual de la cuestión. Gastos recuperables.

 

La cuestión es que, en la actualidad, aparecen Sentencias contradictorias en todo el territorio español, que varían en su alcance y efectos. Aunque en general se admite la nulidad de las cláusulas de gastos, hay Sentencias que entienden legítimo que el prestatario asuma alguno de ellos, siendo la partida más controvertida la correspondiente al IAJD.

El IAJD representa la partida más sustanciosa de los gastos hipotecarios, de ahí el interés en conseguir recuperarla, y de ahí que genere tantos quebraderos de cabeza a los abogados cada vez que aparece una Sentencia contradictoria con las anteriores, no quedando claro si se va a poder recuperar o no al entablar acción judicial.

Los gastos menos conflictivos, que son entendidos casi unánimemente como ilegítimamente asignados al consumidor y usuario (prestatario) son:

• Gastos de notaría y registro. Incluyen aranceles notariales y registrales y gastos de tramitación, destacando la escritura del préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Su imputación íntegra al prestatario genera un desequilibrio relevante sobre éste, como reconoció nuestra Audiencia Provincial en 4 y 11 de mayo de 2016.
• Gastos de gestoría. Comprenden actos de preparación, formalización y tramitación de escrituras. Se consideran abusivos por la indeterminación de los servicios que pueden solicitarse, como lo señala nuestra Audiencia Provincial en su Sentencia 659/2016.
• Gastos procesales. Comprenden gastos de asistencia letrada y representación, siendo nula su imputación al prestatario por contravenir la legislación procesal. En este sentido se pronuncia nuestra Audiencia Provincial en Sentencia 659/2016 y Sentencia de 25 de noviembre de 2015.
• Correo y gastos de correspondencia. Se estima abusiva por la arbitrariedad derivada, y así lo estima nuestra Audiencia en Sentencia de 25 de noviembre de 2015 y de 11 de mayo de 2016.

Otras partidas son más difíciles de recuperar, como los gastos de tasación o el antedicho IAJD. Al respecto de los gastos de tasación, nótese que la STS 705/2015 no ve problema en que se asignen al consumidor, mientras que la SAP Valencia 624/2017 estima que debe hacerse cargo de los mismos la entidad prestamista. Al contrario, la imputación al prestatario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados fue declarado nulo por la STS 705/2015, aunque la reciente SAP Valencia 624/2017 ordena su devolución al consumidor, contraviniendo la línea que seguía tan sólo quince días antes, en SAP Valencia 438/2017.

Por último, hay partidas que no nos quedará más remedio que asumir, por entenderse cargas que razonablemente imputadas al prestatario, como son los contratos de seguros de daños (Véanse la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 11 de mayo de 2016), aunque no contra impagados.

 

La recuperación de gastos hipotecarios en Valencia.

 

La cuestión se complica cuando lo que se pretende no es simplemente que esta molesta cláusula desaparezca de nuestro contrato de hipoteca, sino recuperar el dinero que, ilegítimamente, nos ha venido cobrando el banco.

Para los prestatarios del BBVA, la cuestión es relativamente sencilla siempre que se limiten a reclamar las cantidades por los conceptos que la STS 705/2015 declaró nulos.

Sin embargo, los prestatarios de otras entidades bancarias deberán perseguir en primer lugar la declaración de nulidad de sus cláusulas, y en segundo lugar (o simultáneamente), la devolución de lo ilegítimamente abonado.

En Valencia, la recuperación de lo perdido no es sencilla, ya que el Juzgado que actualmente se encarga en exclusiva de estos asuntos, el 25 bis, es particularmente conservador en lo que a la devolución de gastos se refiere.

El pasado día 6 de noviembre, la Sentencia 438/2017 de la Audiencia Provincial de Valencia confirmaba la Sentencia de 21 de abril de 2017 por la que el Juzgado de Primera Instancia Nº1 de Quart de Poblet condenaba a BANKIA S.A. a abonar la cantidad de 4.539,68 € indebidamente cobrados por los gastos abonados en virtud de la cláusula declarada nula.

Aportando al asunto más inseguridad jurídica, si cabe, el día 21 del mismo mes, la Audiencia dictó una nueva Sentencia que contravenía la anterior. Así, en Sentencia 624/2017 de la Audiencia Provincial de Valencia desestimaba la acción de restitución por cantidades indebidamente abonadas ejercitada ante el Juzgado de Primera Instancia Nº5 de Valencia. Sorpresivamente, y contraviniendo otras Sentencias, declaró la nulidad de la atribución de los gastos de tasación del inmueble al prestatario. Conforme argumenta en su Fundamento de Derecho Sexto, esta atribución es abusiva por ser un gasto generado en exclusiva utilidad del prestamista.

 

Estrategia procesal.

 

Actualmente, los consumidores afectados deben hacer frente a una decisión a la hora de solicitar la restitución de lo indebidamente pagado.

Por un lado, cabe reclamar la totalidad de lo debido, a riesgo de que su pretensión se estime solo parcialmente y deba pagar los honorarios de su abogado y procurador.

 Por otro lado, cabe limitar la petición a los conceptos más fáciles de recuperar, lo que garantizará una condena en costas que nos ahorrará los gastos de letrado y procurador. Sin embargo, debemos tener en cuenta que perderemos la posibilidad de recuperar la partida más importante de lo pagado.

Hay que considerar que, aunque en Valencia aparece cierta resistencia a día de hoy, es de esperar que el Tribunal Supremo se pronuncie en un futuro, muy probablemente en la línea de su doctrina anterior; en favor del consumidor.

De hecho, recientemente la Fiscalía Provincial de Valencia ha interpuesto un recurso de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo contra la Sentencia que he mencionado de 21 de noviembre (que negaba la restitución de los gastos hipotecarios). El objetivo del recurso es que sea el propio Tribunal Supremo quien establezca la doctrina de que la declaración de abusividad de las cláusulas de gastos conlleve la obligación del prestamista de devolver el importe de los gastos tributarios.

Por todo ello, es muy recomendable que contacte con profesionales preparados si pretende iniciar la vía legal para recuperar sus gastos hipotecarios.

 

Adrián Garzón Ximénez